2011年12月29日，徐州市公房租賃公開競拍工作推進會召開。在此之前的12月23日，由徐州市紀委、農工辦、財政局、審計局、監察局、市級機關事務管理局、國資委七部門聯合簽發的《關于公有房屋租賃實行公開競拍的意見》(以下簡稱“七部門意見”)正式施行。七部門意見要求，徐州市所有行政事業單位、國有及國有控股企業、村級集體用于對外租賃的房產，包括各類辦公性用房、商業(生產)性用房、倉儲性用房及其他構筑物等的租賃活動，均應進入徐州產權市場統一公開競拍。推進會的召開和意見的實施，標志著徐州市公房租賃進場公開競拍工作進入規范化和制度化的軌道。
1 開展背景，拓展源頭防腐領域
徐州開展公房租賃進場公開競拍工作，源于難以杜絕的“小金庫”問題。在進場公開競拍工作納入七部門統籌規范之前的一年內，徐州市共查處36起“小金庫”方面的違紀違法案件，其中資金來源于公房租賃的就有25起，這種現象引起紀檢監察、國資監管等有關部門的高度關注。徐州市紀委把這種腐敗現象發生的主要原因歸結為對容易滋生腐敗的公有房屋租賃這個廉政風險點沒有制定相應的防控措施。為了不斷拓展源頭防腐工作領域，徐州市有關部門將目光投向徐州產權市場，把引進市場機制解決一些地方和單位公房租賃過程中存在的權力尋租、隱瞞私分、坐收坐支等問題，作為有效治理“小金庫”問題的重要手段，開始加以考慮。
這要從2010年9月1日江蘇省財政廳正式頒布實施《江蘇省行政事業單位國有資產管理辦法》說起。為積極貫徹落實這一辦法，徐州產權市場做了大量的政策宣傳工作，并接受市級機關事務管理局的委托，于2011年2月21日對其管理的市區7處門面房租賃權進行公開處置。雖然這次公開處置的門面房租賃權成交額僅為34萬余元，但相較年租金起拍價20萬元，租賃權益增值率為67%。而其中一處年租金起拍價為3.6萬元的門面房租賃權經過競買人20多輪報價，成交價最終鎖定于9.9萬元，增值率達到175%。公房租賃進場公開競拍工作凸顯了良好的經濟和社會效益，引起了巨大反響，徐州當地報紙、電視臺紛紛對此予以報道。在后續公房租賃進場公開競拍組織實施過程中，較高的價格增值率和群眾滿意度，促使有關部門把推動公房租賃進場公開競拍納入工作議事日程。
2 快速推動，政府部門積極籌措
七部門意見明確了工作責任主體，成立了由市紀委領導為第一召集人、市財政局領導為第二召集人、七部門有關領導為成員的徐州市公房租賃公開競拍工作聯席會議。七部門意見還對工作開展的政策依據作出說明，即：行政事業單位依據《江蘇省行政事業單位國有資產管理辦法》，規范公房租賃管理;國有及國有控股企業按照《企業國有資產法》和《企業國有資產監督管理暫行條例》，加強對公房租賃管理;村級集體公房租賃依據《江蘇省農村集體資產管理辦法》和《徐州市農村集體資金資產資源服務管理監督暫行辦法》的規定，采取公開競拍的方式確定承租人，切實保障村級集體資產保值增值。充分的法規政策依據，為工作的開展奠定了堅實的法理基礎，工作運行有了基本行為規范。
為了加快工作進程，徐州市召開了公房租賃公開競拍工作推進會，拉開了徐州市公房租賃進場公開競拍工作的帷幕。徐州市紀委書記陳志揚要求堅持依法有序，積極穩妥推進公房租賃公開競拍工作，市財政局局長韓冬梅強調，要加強載體建設，提供優質服務。提供公開、公平、公正、競爭的交易環境，是工作開展的重要條件。會議也為徐州產權市場工作開展指明了努力方向。
徐州市公房租賃公開競拍工作聯席會議辦公室(以下簡稱“公房聯辦”)趁熱打鐵，于2012年1月出臺《關于做好公房租賃公開競拍工作的通知》，以2011年12月31日為清理時點，對徐州市公房開展專項清理，目的是切實掌握租賃公房的實際情況，為規范管理奠定堅實基礎。通知要求，每月下旬集中組織一次公房租賃公開競拍活動，統一按公開競拍的下月1日作為新租期的起始時間，各單位應對租賃到期的公房提前2個月做好公開競拍準備工作;徐州產權交易所要嚴格按照有關法規政策的規定組織公房租賃公開競拍活動，并建立完善的競拍結果公示制度，督促公房權屬單位及時與承租人簽訂租賃合同，并報監管部門登記或備案。
在對全市公房進行摸底調查后，公房聯辦于2012年3月出臺《徐州市公房租賃公開競拍操作規程》，并于4月1日正式施行。操作規程對公房租賃委托受理、信息發布、租賃交易簽約、資金結算交割、成交結果公示等環節均進行明確而細致的規定，是辦理公開競拍工作的基本行為準則，公房租賃公開競拍有了統一標準。
公房聯辦還規定，嚴禁公房權屬單位的工作人員、領導班子直系親屬參加或利用他人名義參加本單位公房租賃的競拍，同時將國有集體資產保值增值情況，作為單位主要負責人任期和離任審計的主要內容。
3 嚴格程序，產權市場規范運作
徐州產權市場從加強內部管理入手，積極主動為各有關單位上門提供服務，按時向公房聯辦匯報工作進展情況，得到了有關單位的一致好評。
3.1 完善制度，確保工作規范有序進行。徐州產權市場將公房租賃公開競拍工作分成九個環節：(1)受理出租方的交易申請;(2)配合公房聯辦確定評估和拍賣機構;(3)委托評估機構對招租房產市場租賃價格進行評估;(4)發布拍賣公告;(5)辦理競買登記;(6)組織現場競拍;(7)簽訂租賃合同;(8)競租結果備案;(9)配合紀檢監察部門對違法違規情況進行整改。各環節又細分具體工作內容，真正實現工作程序無縫對接，建立了完善的事前、事中、事后的進場約束、規范運作及廉政懲防機制，從源頭上有效杜絕了交易過程中人情租賃、權力尋租等腐敗問題。
3.2 精心策劃，細致進行前期準備。徐州產權市場對每批公開競拍項目，均預先計劃詳細工作方案，分析可能出現的問題，提前制訂應對措施。在競拍活動舉辦前，徐州產權市場全面完善各項法律程序，綜合考慮原承租人及其他相關第三方的利益并發送適當法律文書履行必要告知手續，并經律師審核把關，避免出現法律糾紛。同時將了解到的競買人情況及時向公房聯辦、公安局反黑行動大隊等通報，現場增派保安和警務人員維持秩序，堅決杜絕社會黑惡勢力和閑雜人員在拍賣會現場的尋釁滋事行為。
3.3 善始善終，協助公房出租單位與承租人辦理交接手續。大多公房出租單位對公房租賃公開競拍工作的流程比較生疏，徐州產權市場聯合顧問律師，幫助有關單位依法、合規辦理租賃權移交手續，不留工作尾巴。
3.4 急人所急，幫助協調房屋出租單位和稅收征管部門的關系。對于房屋出租單位反映的公房出租涉及稅費交納程序問題，徐州產權市場主動與稅收征管部門聯系，進行多方協調，簡化稅費交納工作流程，提高公房租賃公開競拍工作推進效率，增強公房租賃稅費征管力度，使出租單位和征管機關均感滿意。
3.5 規范組織，有效提升公房租賃經濟效益。在公房聯辦的指導和監督下，自2011年12月至2012年底，徐州產權市場共組織公有房屋租賃權競拍會數十場，公房租賃公開競拍成交總面積為25739.6平方米，年租金總成交價為1424.7萬元，與原租賃價格相比，增值率達187.6%;與公房租賃評估值相比，增值率達67%，真正使產權市場價格發現功能得以充分體現。
3.6 降低收費，追求工作開展的社會效益。在公房租賃進場交易之前，拍賣機構除了按照5%的比例向承租人收取拍賣傭金外，還將每年租金加總，以出租年限租金總額為計費基數，收取高額傭金，加重承租人負擔;另外，有拍賣機構同出租單位協商，向其按照加總租金收入的一定比例收取拍賣傭金，減少了公房租賃財政收入。為減輕承租人負擔，增加公房租賃財政收入，徐州產權市場向公房聯辦匯報后，不管公房租賃期限為多少年，競拍費用的收費標準統一定為年租金的3%，并且只向承租人收取，免收出租單位全部費用。前后對比，以公房租賃期限5年計，徐州產權市場收費最多只相當于拍賣機構收費的1/8。
公房租賃進場公開競拍工作，既盤活了國有資產，又讓各有關單位從復雜的人情關系中得以解脫，同時考慮到原承租人已投入的裝修等費用而建立的原承租人優先權的保障機制，使得工作的開展完全在公開、公平、公正的平臺上陽光進行。有競買人對此心服口服：“這個做法太高明了，讓我們承租人心甘情愿地競爭，政府又贏得了信任。雖然成交價格比底價高出很多，可我算過了，利潤少賺點就行了。特別是競拍省了我四處托人的功夫，也讓競爭對手們服氣，以后再也不用擔心有人事后搗鬼。”誠如新華社等媒體評論，徐州公房租賃公開競拍用公平正義手段實現了公有資產的保值增值，最大限度地挖掘出公有資產為民造富的價值。
4 工作開展過程中出現的問題
盡管公房租賃進場公開競拍工作令紀檢監察、國資監管、公房權屬單位和競買人等市場參與主體倍感滿意，有效保障了各方的合法權益，促進了國有資產保值增值，同時在源頭防腐方面發揮了巨大作用，但是工作開展仍然面臨較大阻力。
4.1 拍賣機構極力阻撓公房租賃進場公開競拍。徐州市開展公房租賃進場公開競拍工作后，社會拍賣機構已不能獨立承接公房租賃競拍工作，而如果承接該項業務，其收取的拍賣傭金按照現行收費標準，與之前的收益相比大幅縮水，已有社會拍賣機構以傭金收入過低為由拒絕承接業務。公房租賃進場公開競拍工作增收節支大部分為財政和承租人受益，而對社會拍賣機構來講已無太多“油水”可撈，于是矛頭指向了產權市場，拍賣機構開始向有關部門反映產權市場的“壟斷”問題，其實制度設計之初，即在操作規程中規定實施公開競拍工作的拍賣企業由產權市場與公房出租單位通過擇優方式共同選定。有規定卻不愿執行并且以莫須有的理由進行阻撓，由此暴露出的社會拍賣機構純粹的經濟逐利目的和與有關單位深層次的利益糾葛問題，耐人尋味。
4.2 公房權屬單位既得利益群體為公房租賃進場公開競拍設置障礙。公房租賃進場公開競拍的制度設計初衷，即為源頭防腐。在進場公開競拍制度實施前，一些單位負責人與社會拍賣機構，甚至競買人等惡意串通，通過壓低租賃價格，提高傭金收取比例等手段，造成國有資產流失，大量不當得益流入個人腰包;進場公開競拍制度施行后，切斷了有關各方錯綜復雜的利益鏈條，少數公房權屬單位有關負責人敢于逆流而動，公然叫板這一得民心、樹形象的廉政工程，也就不足為奇。如有單位以極低的價格將公房租賃給本單位臨時所聘員工，而該員工卻以高出承租價很高的市場價格對外轉租，雖明顯違規，該單位卻不愿清理公房進場公開競租，復雜的利益糾葛由此可見一斑;還有一些單位，將擬招租公房化整為零，以公房租賃進場公開競拍程序復雜，評估費用過高為由，拒不執行政策法令。
4.3 行政事業單位進場積極，但企業公房大多場外交易。在2012年徐州產權市場組織的數十場公房租賃公開競拍活動中，公有房屋權屬大多為行政事業單位，企業公房租賃進場公開競拍數量占據比例較小。而目前徐州市公房租賃市場卻是企業公房存量較大，很多企業公房租賃仍存場外交易現象。究其原因，與目前國有資產處置規定語焉不詳有很大關系。企業國有產權和大宗資產項目進場轉讓已形成共識，但很多企業在資產權益交易過程中，卻玩起化整為零的把戲，把大宗資產權益拆分成若干份額自行處置。要徹底杜絕這一現象，還應繼續完善企業國有資產管理、處置政策，能進則進、能進必進，堅決狠剎企業國有資產場外交易不正之風。
4.4 村級集體公房租賃工作滯后，形成工作開展的真空區。到目前為止，無一例村級集體公房租賃項目進場轉讓，這與我國農村集體資產資源管理工作配套政策不完善有很大關系。要調動各級農村工作管理部門的積極性，使村級集體公房租賃進場公開競拍形成工作常態，首先應解決村級集體資產資源產權歸屬不清的混亂局面，完善已有的農村集體土地房屋產權登記制度，明晰權屬關系，為公房租賃甚或公房產權轉讓進場交易奠定基礎。同時，應就農村資源管理加強對基層干群的政策宣傳工作，打擊鄉鎮、村級“土皇帝”一手包辦集體資產權益出租、出借和轉讓現象，破除農村集體資產管理工作“一言堂”陋習;紀檢監察和公房聯辦等部門加強監管，對不法分子堅決查處，建立農村集體資產管理常態基層反腐機制，使農村集體公房租賃、集體資產進場公開轉讓成為拓展農村集體資產管理、開展基層反腐工作的全新途徑。
5 成效卓然，省市領導高度重視
工作在規范有序前進，越來越多的行政和企事業單位認識到公房租賃進場公開競拍的重要性，良好的社會和經濟效益使財政收入增加和干群關系緩和得以有效體現，遵循三公原則的市場行為引來各方贊譽，這引起江蘇省、徐州市主要領導的高度關注。江蘇省委書記羅志軍專門作出批示，肯定徐州公房租賃進場公開競拍工作取得的成績，并要求進一步深化和完善，掃除盲區，不留死角。徐州市委書記曹新平更為徐州市深入開展該項工作提出指導性意見：要進一步加大治本力度，完善監督機制，拓寬治腐領域，促使各部門干部自覺養成“習慣在監督的環境下工作，習慣在法制的軌道上用權”的良好作風。為此，目前徐州相關部門打算推出諸如開發新型房產管理軟件，將各類出租房屋和基本信息及照片定位在電子地圖上;建立公房租賃管理預警模式，對合同租期、租金收繳、消防安全等進行預警監控、跟蹤管理等一系列工作改進措施，完善公房租賃監管體系。為拓寬徐州市源頭防腐工作范圍，戶外廣告設施、公共停車場地、城市道路等公共資源經營權以及機動車稀缺號牌等公共資源市場化配置領域也將進入徐州市營造公平市場環境的探索視野。
市紀委書記陳志揚說：“老百姓往往通過身邊的人和事來看待黨和政府。過去公房出租不透明、不公開，群眾猜測很多，意見頗大，成為影響干群關系的重要方面。現在通過公開競租，徹底消除了群眾的疑慮，既壓縮了權力尋租的空間，又還干部以清白，明顯增強了黨和政府的公信力和凝聚力。”這是對徐州市開展公房租賃進場公開競拍工作意義的最好詮釋。