2013年10月16日上午，中國航空器材集團公司(以下簡稱中航材集團)所屬上海浦東航空實業(yè)發(fā)展公司整體產(chǎn)權(quán)及中航材集團對其107235萬元債權(quán)項目，在北京產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡稱北交所)競價交易大廳高溢價競價成功，這是中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)(以下簡稱上海自貿(mào)區(qū))自2013年9月29日成立以來的第一宗區(qū)內(nèi)地塊成交項目。
一、項目背景
中航材集團是國務院國資委管理的中央企業(yè)之一，是中國民航六大航空運輸及保障集團之一，是專門從事飛機采購及航空器材保障業(yè)務的專業(yè)公司。近30年來，公司為國內(nèi)各大航空公司購買和租賃飛機共計2000余架;進口了數(shù)量眾多的各種機場配套設施、專用車輛及大型的空中交通管制系統(tǒng)和校驗設備等。
作為該產(chǎn)權(quán)項目的管理部門以及轉(zhuǎn)讓操作部門，中航材集團規(guī)劃發(fā)展部根據(jù)2012年集團工作會議精神，在全面考慮中國航空器材上海有限公司及標的企業(yè)上海浦東航空實業(yè)發(fā)展公司的實際運營情況后，組織集團各相關職能部門進行了科學論證，最終決定公開掛牌轉(zhuǎn)讓航空實業(yè)整體產(chǎn)權(quán)及集團對其全部債權(quán)，以便迅速回籠資金，推動中航材集團在其他業(yè)務領域的發(fā)展。
該項目擬轉(zhuǎn)讓的標的企業(yè)主要資產(chǎn)為位于上海市外高橋保稅區(qū)美盛路55號的15畝工業(yè)倉儲地，占地面積為10005平方米，地上建筑共有5棟，總建筑面積為1439549平方米，主要用于倉儲、展示、辦公等。項目地塊距離6號線地鐵站步行只需5分鐘，距離上海自貿(mào)區(qū)管委會28公里。標的企業(yè)全部凈資產(chǎn)評估值為630929萬元。適逢2013年8月22日國務院正式批準設立上海自貿(mào)區(qū)，該項目所在的外高橋保稅區(qū)正位于國務院劃定的自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)。
二、項目運作歷史沿革
早在2012年上半年，中航材集團就在北交所組織下進行了該項目的預掛牌招商推薦活動。作為北交所首批“中央企業(yè)全要素綜合服務特邀服務機構(gòu)”、連續(xù)多年擁有“十佳會員”榮譽稱號的北京九匯華納產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀有限公司(以下簡稱九匯華納)嗅覺敏銳，認為該項目是個好項目，主動出擊，為中航材集團提供有關國有企業(yè)改制政策、國資產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓法規(guī)、國資產(chǎn)權(quán)交易操作流程等咨詢服務，并組織旗下房地產(chǎn)研發(fā)部精兵強將赴現(xiàn)場進行實地考察，編寫了該項目的《投資價值分析報告》。中航材集團規(guī)劃發(fā)展部領導極為關注該項目的招商情況，多次參與項目招商方案策劃。2012年11月與12月，九匯華納北京總部攜上海辦事處共同為中航材集團在上海市組織了兩場投資人專項推薦會。
2013年3月，九匯華納拜會中航材上海公司領導，就項目推薦情況做詳細匯報。中航材集團經(jīng)過研究，決定正式委托九匯華納作為該項目的產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀委托會員單位。在該項目進行掛牌資料準備期間，九江華納借助北交所平臺第二次進行預掛牌招商推薦，并擇時正式掛牌。
經(jīng)過中航材集團領導的周密策劃，以及九匯華納的認真準備，該項目終于在2013年8月29日以超出評估值近一倍的12億元的價格在北交所正式掛牌。
掛牌期間，九匯華納充分利用上海自貿(mào)區(qū)的概念，進一步修正《投資價值分析報告》并加大推介力度，向不下上千家企業(yè)和個人進行了各種方式的推介，前后組織幾十撥投資人前往現(xiàn)場調(diào)研。
截至2013年9月28日掛牌期滿，九匯華納共征集到6家符合受讓資格條件的意向受讓方,其中有4家意向受讓方法人交納了交易保證金。按照網(wǎng)絡競價實施方案的約定，該項目于2013年10月16日在北交所網(wǎng)絡競價大廳進行公開競價。經(jīng)過總計81輪次的激烈角逐，該項目最終以23億元成交，溢價11億元，溢價比例9167%，與中航材集團備案的資產(chǎn)評估值相比，溢價率高達21158%，與最初的賬面資產(chǎn)相比，更是溢價23倍。中航材集團規(guī)劃發(fā)展部領導也來到北交所競價交易大廳，觀摩了網(wǎng)絡競價全過程，并現(xiàn)場指導網(wǎng)絡競價工作。
競價現(xiàn)場全體到場嘉賓、工作人員以及旁觀者都為該項目的精彩競價投以熱烈的掌聲，一者工業(yè)用地竟然拍出了1500萬元/畝的價格，為國有資產(chǎn)大幅度增值而高興;二者為受讓方慧眼識珠而喝彩;三者為作為中國國有要素市場建設的排頭兵產(chǎn)權(quán)交易所及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀會員，發(fā)揮“通過公開競價修正資產(chǎn)評估價格”這一獨有功能而歡欣鼓舞。
2013年10月23日，由北交所主辦、九匯華納協(xié)辦的該項目簽約及資料交接儀式在上海自貿(mào)區(qū)隆重舉行。
鑒于該項目是上海自貿(mào)區(qū)設立以來的首宗產(chǎn)權(quán)交易項目，也是首個土地流轉(zhuǎn)項目，又是少有的高溢價項目，中航材集團及北交所、九匯華納的領導都高度重視。中航材集團孫博副總經(jīng)理、規(guī)劃發(fā)展部馮春燕總經(jīng)理，北交所吳汝川董事長、朱戈總裁，九匯華納徐世湘董事長等都親臨簽約儀式。部分中央企業(yè)領導、私募基金等機構(gòu)親臨現(xiàn)場證簽。中央電視臺、上海東方衛(wèi)視、時代周報、中國證券報、上海證券報等國內(nèi)知名媒體進行了現(xiàn)場報道。CCTV13、CCTV2迅速以“上海自貿(mào)區(qū)首個地塊高溢價成交”為題做了報道，東方電視臺、國內(nèi)大量媒體紛紛轉(zhuǎn)載或做了深入連續(xù)報告。一時間，上海自貿(mào)區(qū)首個地塊項目成交的消息傳遍大江南北。
該項目的高溢價成交，不僅整體提升了上海自貿(mào)區(qū)的土地價值，更向自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有土地和房產(chǎn)持有者(大部分是國有企業(yè))傳達了積極樂觀的信號。
為確保該項目完滿收官，作為北交所自2012年以來一直主推的“中央企業(yè)全要素綜合服務”的踐行先鋒，九匯華納在簽約儀式結(jié)束當天即與上海自貿(mào)區(qū)相關職能部門積極溝通，全面調(diào)研上海自貿(mào)區(qū)后續(xù)土地變性等配套扶持政策的落實;同時向上海自貿(mào)區(qū)相關領導全面介紹了該項目成交的全過程。為此，上海自貿(mào)區(qū)管委會有關領導對產(chǎn)權(quán)交易平臺及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀機構(gòu)所起的作用給予高度認可，表示會積極配合做好后續(xù)各項工作。
三、項目的現(xiàn)實意義
上海自貿(mào)區(qū)建設是國家戰(zhàn)略，是先行先試、深化改革、擴大開放的重大舉措，意義深遠。這項重大改革以制度創(chuàng)新為著力點，重在提升軟實力，各項工作影響大、難度高。
上海自貿(mào)區(qū)建設不僅僅是完善自由貿(mào)易功能，更重要的是試點投資和金融的自由化，無疑將吸引國內(nèi)外大量的企業(yè)進駐。但是，據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計，區(qū)域內(nèi)大部分土地已經(jīng)被開發(fā)完畢，可供開發(fā)的土地僅有10%左右，而且大部分是工業(yè)用地，升值潛力最大的商業(yè)用地不多。
上海自貿(mào)區(qū)原有土地規(guī)劃按功能區(qū)塊劃分，但上海自貿(mào)區(qū)掛牌后，欲在區(qū)內(nèi)開設業(yè)務的國內(nèi)外企業(yè)蜂擁而來，因而土地供求矛盾極大。以外高橋為例，基于保稅區(qū)的性質(zhì)，區(qū)內(nèi)土地多以倉儲、物流等工業(yè)用地為主，區(qū)內(nèi)辦公項目不足。由于區(qū)內(nèi)新增土地有限，現(xiàn)存土地又以工業(yè)用地為主，通過改變土地性質(zhì)“盤活”既有土地解決“地荒”的問題，顯得迫在眉睫。
該項目正面臨上海自貿(mào)區(qū)成立以來的招商土地奇缺之際，極可能為政府解決上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)商業(yè)地塊地荒破題，即積極創(chuàng)新區(qū)內(nèi)土地政策，將工業(yè)地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)為商業(yè)地塊。該項目的順利成交，客觀地說，推動了上海自貿(mào)區(qū)地荒問題的解決;也可以說，這是中央企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易助推國家戰(zhàn)略實施的又一例證。
九匯華納作為致力于為國有企業(yè)提供服務的專業(yè)機構(gòu)，在中航材領導、交易所領導的支持下，通過認真細致的籌劃和艱苦的推介工作，讓原本很難盤活的閑置資產(chǎn)高溢價成交，讓國有資產(chǎn)大幅度增值。經(jīng)過九匯華納不斷地創(chuàng)新服務，協(xié)同組織簽約儀式及媒體報道、與管委會領導溝通、協(xié)助受讓方利用土地與自貿(mào)區(qū)管委會談判，一件簡單的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)項目，不僅成為利用產(chǎn)權(quán)交易平臺盤活國有資產(chǎn)的典范，同時成為國家自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略實施的一個重要里程碑。