2013年10月16日上午，中國(guó)航空器材集團(tuán)公司(以下簡(jiǎn)稱中航材集團(tuán))所屬上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司整體產(chǎn)權(quán)及中航材集團(tuán)對(duì)其107235萬(wàn)元債權(quán)項(xiàng)目，在北京產(chǎn)權(quán)交易所(以下簡(jiǎn)稱北交所)競(jìng)價(jià)交易大廳高溢價(jià)競(jìng)價(jià)成功，這是中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱上海自貿(mào)區(qū))自2013年9月29日成立以來(lái)的第一宗區(qū)內(nèi)地塊成交項(xiàng)目。

一、項(xiàng)目背景

中航材集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委管理的中央企業(yè)之一，是中國(guó)民航六大航空運(yùn)輸及保障集團(tuán)之一，是專門從事飛機(jī)采購(gòu)及航空器材保障業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。近30年來(lái)，公司為國(guó)內(nèi)各大航空公司購(gòu)買和租賃飛機(jī)共計(jì)2000余架;進(jìn)口了數(shù)量眾多的各種機(jī)場(chǎng)配套設(shè)施、專用車輛及大型的空中交通管制系統(tǒng)和校驗(yàn)設(shè)備等。

作為該產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的管理部門以及轉(zhuǎn)讓操作部門，中航材集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展部根據(jù)2012年集團(tuán)工作會(huì)議精神，在全面考慮中國(guó)航空器材上海有限公司及標(biāo)的企業(yè)上海浦東航空實(shí)業(yè)發(fā)展公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況后，組織集團(tuán)各相關(guān)職能部門進(jìn)行了科學(xué)論證，最終決定公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓航空實(shí)業(yè)整體產(chǎn)權(quán)及集團(tuán)對(duì)其全部債權(quán)，以便迅速回籠資金，推動(dòng)中航材集團(tuán)在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展。

該項(xiàng)目擬轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的企業(yè)主要資產(chǎn)為位于上海市外高橋保稅區(qū)美盛路55號(hào)的15畝工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)地，占地面積為10005平方米，地上建筑共有5棟，總建筑面積為1439549平方米，主要用于倉(cāng)儲(chǔ)、展示、辦公等。項(xiàng)目地塊距離6號(hào)線地鐵站步行只需5分鐘，距離上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)28公里。標(biāo)的企業(yè)全部?jī)糍Y產(chǎn)評(píng)估值為630929萬(wàn)元。適逢2013年8月22日國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立上海自貿(mào)區(qū)，該項(xiàng)目所在的外高橋保稅區(qū)正位于國(guó)務(wù)院劃定的自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)。

二、項(xiàng)目運(yùn)作歷史沿革

早在2012年上半年，中航材集團(tuán)就在北交所組織下進(jìn)行了該項(xiàng)目的預(yù)掛牌招商推薦活動(dòng)。作為北交所首批“中央企業(yè)全要素綜合服務(wù)特邀服務(wù)機(jī)構(gòu)”、連續(xù)多年擁有“十佳會(huì)員”榮譽(yù)稱號(hào)的北京九匯華納產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱九匯華納)嗅覺(jué)敏銳，認(rèn)為該項(xiàng)目是個(gè)好項(xiàng)目，主動(dòng)出擊，為中航材集團(tuán)提供有關(guān)國(guó)有企業(yè)改制政策、國(guó)資產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓法規(guī)、國(guó)資產(chǎn)權(quán)交易操作流程等咨詢服務(wù)，并組織旗下房地產(chǎn)研發(fā)部精兵強(qiáng)將赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，編寫(xiě)了該項(xiàng)目的《投資價(jià)值分析報(bào)告》。中航材集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展部領(lǐng)導(dǎo)極為關(guān)注該項(xiàng)目的招商情況，多次參與項(xiàng)目招商方案策劃。2012年11月與12月，九匯華納北京總部攜上海辦事處共同為中航材集團(tuán)在上海市組織了兩場(chǎng)投資人專項(xiàng)推薦會(huì)。

2013年3月，九匯華納拜會(huì)中航材上海公司領(lǐng)導(dǎo)，就項(xiàng)目推薦情況做詳細(xì)匯報(bào)。中航材集團(tuán)經(jīng)過(guò)研究，決定正式委托九匯華納作為該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)委托會(huì)員單位。在該項(xiàng)目進(jìn)行掛牌資料準(zhǔn)備期間，九江華納借助北交所平臺(tái)第二次進(jìn)行預(yù)掛牌招商推薦，并擇時(shí)正式掛牌。

經(jīng)過(guò)中航材集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的周密策劃，以及九匯華納的認(rèn)真準(zhǔn)備，該項(xiàng)目終于在2013年8月29日以超出評(píng)估值近一倍的12億元的價(jià)格在北交所正式掛牌。

掛牌期間，九匯華納充分利用上海自貿(mào)區(qū)的概念，進(jìn)一步修正《投資價(jià)值分析報(bào)告》并加大推介力度，向不下上千家企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行了各種方式的推介，前后組織幾十撥投資人前往現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研。

截至2013年9月28日掛牌期滿，九匯華納共征集到6家符合受讓資格條件的意向受讓方,其中有4家意向受讓方法人交納了交易保證金。按照網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)實(shí)施方案的約定，該項(xiàng)目于2013年10月16日在北交所網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)大廳進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)。經(jīng)過(guò)總計(jì)81輪次的激烈角逐，該項(xiàng)目最終以23億元成交，溢價(jià)11億元，溢價(jià)比例9167%，與中航材集團(tuán)備案的資產(chǎn)評(píng)估值相比，溢價(jià)率高達(dá)21158%，與最初的賬面資產(chǎn)相比，更是溢價(jià)23倍。中航材集團(tuán)規(guī)劃發(fā)展部領(lǐng)導(dǎo)也來(lái)到北交所競(jìng)價(jià)交易大廳，觀摩了網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)全過(guò)程，并現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)工作。

競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)全體到場(chǎng)嘉賓、工作人員以及旁觀者都為該項(xiàng)目的精彩競(jìng)價(jià)投以熱烈的掌聲，一者工業(yè)用地竟然拍出了1500萬(wàn)元/畝的價(jià)格，為國(guó)有資產(chǎn)大幅度增值而高興;二者為受讓方慧眼識(shí)珠而喝彩;三者為作為中國(guó)國(guó)有要素市場(chǎng)建設(shè)的排頭兵產(chǎn)權(quán)交易所及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)會(huì)員，發(fā)揮“通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)修正資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格”這一獨(dú)有功能而歡欣鼓舞。

2013年10月23日，由北交所主辦、九匯華納協(xié)辦的該項(xiàng)目簽約及資料交接儀式在上海自貿(mào)區(qū)隆重舉行。

鑒于該項(xiàng)目是上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立以來(lái)的首宗產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目，也是首個(gè)土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，又是少有的高溢價(jià)項(xiàng)目，中航材集團(tuán)及北交所、九匯華納的領(lǐng)導(dǎo)都高度重視。中航材集團(tuán)孫博副總經(jīng)理、規(guī)劃發(fā)展部馮春燕總經(jīng)理，北交所吳汝川董事長(zhǎng)、朱戈總裁，九匯華納徐世湘董事長(zhǎng)等都親臨簽約儀式。部分中央企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私募基金等機(jī)構(gòu)親臨現(xiàn)場(chǎng)證簽。中央電視臺(tái)、上海東方衛(wèi)視、時(shí)代周報(bào)、中國(guó)證券報(bào)、上海證券報(bào)等國(guó)內(nèi)知名媒體進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。CCTV13、CCTV2迅速以“上海自貿(mào)區(qū)首個(gè)地塊高溢價(jià)成交”為題做了報(bào)道，東方電視臺(tái)、國(guó)內(nèi)大量媒體紛紛轉(zhuǎn)載或做了深入連續(xù)報(bào)告。一時(shí)間，上海自貿(mào)區(qū)首個(gè)地塊項(xiàng)目成交的消息傳遍大江南北。

該項(xiàng)目的高溢價(jià)成交，不僅整體提升了上海自貿(mào)區(qū)的土地價(jià)值，更向自貿(mào)區(qū)現(xiàn)有土地和房產(chǎn)持有者(大部分是國(guó)有企業(yè))傳達(dá)了積極樂(lè)觀的信號(hào)。

為確保該項(xiàng)目完滿收官，作為北交所自2012年以來(lái)一直主推的“中央企業(yè)全要素綜合服務(wù)”的踐行先鋒，九匯華納在簽約儀式結(jié)束當(dāng)天即與上海自貿(mào)區(qū)相關(guān)職能部門積極溝通，全面調(diào)研上海自貿(mào)區(qū)后續(xù)土地變性等配套扶持政策的落實(shí);同時(shí)向上海自貿(mào)區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)全面介紹了該項(xiàng)目成交的全過(guò)程。為此，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所起的作用給予高度認(rèn)可，表示會(huì)積極配合做好后續(xù)各項(xiàng)工作。

三、項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)意義

上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)是國(guó)家戰(zhàn)略，是先行先試、深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放的重大舉措，意義深遠(yuǎn)。這項(xiàng)重大改革以制度創(chuàng)新為著力點(diǎn)，重在提升軟實(shí)力，各項(xiàng)工作影響大、難度高。

上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)不僅僅是完善自由貿(mào)易功能，更重要的是試點(diǎn)投資和金融的自由化，無(wú)疑將吸引國(guó)內(nèi)外大量的企業(yè)進(jìn)駐。但是，據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，區(qū)域內(nèi)大部分土地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)完畢，可供開(kāi)發(fā)的土地僅有10%左右，而且大部分是工業(yè)用地，升值潛力最大的商業(yè)用地不多。

上海自貿(mào)區(qū)原有土地規(guī)劃按功能區(qū)塊劃分，但上海自貿(mào)區(qū)掛牌后，欲在區(qū)內(nèi)開(kāi)設(shè)業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)外企業(yè)蜂擁而來(lái)，因而土地供求矛盾極大。以外高橋?yàn)槔诒６悈^(qū)的性質(zhì)，區(qū)內(nèi)土地多以倉(cāng)儲(chǔ)、物流等工業(yè)用地為主，區(qū)內(nèi)辦公項(xiàng)目不足。由于區(qū)內(nèi)新增土地有限，現(xiàn)存土地又以工業(yè)用地為主，通過(guò)改變土地性質(zhì)“盤(pán)活”既有土地解決“地荒”的問(wèn)題，顯得迫在眉睫。

該項(xiàng)目正面臨上海自貿(mào)區(qū)成立以來(lái)的招商土地奇缺之際，極可能為政府解決上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)商業(yè)地塊地荒破題，即積極創(chuàng)新區(qū)內(nèi)土地政策，將工業(yè)地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)為商業(yè)地塊。該項(xiàng)目的順利成交，客觀地說(shuō)，推動(dòng)了上海自貿(mào)區(qū)地荒問(wèn)題的解決;也可以說(shuō)，這是中央企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易助推國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施的又一例證。

九匯華納作為致力于為國(guó)有企業(yè)提供服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在中航材領(lǐng)導(dǎo)、交易所領(lǐng)導(dǎo)的支持下，通過(guò)認(rèn)真細(xì)致的籌劃和艱苦的推介工作，讓原本很難盤(pán)活的閑置資產(chǎn)高溢價(jià)成交，讓國(guó)有資產(chǎn)大幅度增值。經(jīng)過(guò)九匯華納不斷地創(chuàng)新服務(wù)，協(xié)同組織簽約儀式及媒體報(bào)道、與管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)溝通、協(xié)助受讓方利用土地與自貿(mào)區(qū)管委會(huì)談判，一件簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，不僅成為利用產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)的典范，同時(shí)成為國(guó)家自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略實(shí)施的一個(gè)重要里程碑。